🏛️ 필수 법규 및 지침서
📝 프로젝트 및 담당자 정보 (자동 저장)
0. 문서 다중 자동 판독 (대장 + 계획 + 지침서)
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💡 문서 다중 판독 신호등(🟢🟡🔴) 기준
🔴 빨간불 (입지 불가/계약 주의): 위반건축물 표기, 전용주거지역, 개발제한구역 등 원칙적으로 상업용 인허가가 불가한 지역입니다.
🟡 노란불 (추가 비용 및 심의 주의): 교육환경보호구역(교육청 심의), 지구단위계획구역(지침서 별도 확인), 노후건물(석면/내진 보강)에 해당하여 추가 비용이나 기간이 소요될 수 있습니다.
🟢 초록불 (기본 통과): 문서상 치명적인 결격 사유가 발견되지 않은 안전한 상태입니다.
🔗 PDF 발급 (대장/계획)
🗺️ 현장 및 지적도 확인
🔍 1. 용도변경 범위 및 다중 층(복합) 변수 설정
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💡 일부 층 변경 시 숨겨진 피난/소방 규제
용도변경은 대상 층수에 따라 전체 건물의 인허가를 좌우하는 폭탄 변수가 존재합니다.
- 지하층 포함: 지상층보다 빡빡한 66㎡ 다중이용업소 기준 적용 및 피난계단 추가 규제
- 복층(내부계단) 연결: 상하층을 실내 계단으로 뚫을 경우 '대수선' 및 화재 확산 방지를 위한 '수직 방화구획(방화셔터 등)' 공사비가 수천만 원 추가됩니다.
- 전체 건물 대상: 주차장 및 정화조를 건물 전체 면적으로 재산정해야 할 수 있습니다.
🔻 층별 특수 규제 트리거 (해당 시 체크)
2. 시설군 및 복합/합산 면적 판별
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💡 용도변경 인허가(허가/신고/기재변경) 판별 기준
📈 용도변경 허가: 하위 군에서 상위 군으로 변경 (예: 주택 ➔ 상가). 주차, 소방, 하중 규제가 까다로워져 허가가 필요합니다. (500㎡ 이상 시 건축사 설계 의무)
📉 용도변경 신고: 상위 군에서 하위 군으로 변경 (예: 숙박 ➔ 주택). 비교적 규제가 완화되어 신고로 가능합니다.
🔄 기재사항 변경: 동일 시설군 내 세부 용도 변경.
🚨 [면적 합산 주의]
이번 공사 면적이 작아도, 동일 건물 내 같은 용도가 있다면 모두 합산됩니다. 합산 500㎡ 초과 시 상위군(허가 대상)으로 강제 승격되어 규제 폭탄을 맞을 수 있습니다.
3. 추가 건축행위 수반 (대수선/증축)
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💡 복합 민원 (대수선 및 증축) 상세 기준
🛠️ 대수선 (건축법 시행령 제3조의2)
- 구조부재: 내력벽을 증설·해체하거나 벽면적 30㎡ 이상 수선 시 / 기둥, 보, 지붕틀 3개 이상 수선 시 (구조안전확인 및 보강 필수)
- 방화/피난: 방화구획 바닥/벽, 피난계단을 증설·해체·수선하는 경우 (면적 상관없이 대수선 무조건 대상)
- 외장재: 노후 건물의 가연성 마감재(드라이비트 등)를 철거하거나 30㎡ 이상 불연재로 수선·교체하는 경우
📈 증축 (물리적 규모 증가)
- 엘리베이터(E/V) 외부 돌출 신설, 옥상/테라스 확장 등 면적이 늘어나는 행위. (건폐율, 용적률 현행법 재검토 필요)
🟢 현재 상태: 단순 용도변경구조/면적 변동이 없는 단순 행위 상태입니다.
4. 세부 용도별 특화 체크리스트
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💡 용도별 면적 한계점(Threshold) 주의보
업종별로 일정 면적을 초과하면 상위 시설군으로 강제 편입되거나 규제가 급증합니다.
- 학원/독서실: 바닥면적 500㎡ 미만(2종근생) ➔ 500㎡ 이상(교육연구시설, 허가 대상)
- 헬스장/당구장: 바닥면적 500㎡ 미만(2종근생) ➔ 500㎡ 이상(운동시설, 허가 대상 및 하중/피난 규제 대폭 강화)
- 다중이용업소(F&B, 학원 등): 지하층 66㎡, 지상층 100㎡ 이상 시 소방 완비증명서 필수 발급 대상
※ 일반/생활숙박업은 30실 미만 시 장애인편의법(BF) 면제
5. 주차장 및 하수도 정밀 산정 (조례 연동)
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💡 주차장 및 정화조(하수도) 산정 원리
🚗 부설주차장: [용도변경 면적 ÷ 조례 기준(대/㎡)]로 계산합니다. 타겟 용도의 기준이 빡빡하면 추가 주차 대수를 확보해야 합니다.
💧 하수도 원인자부담금: [용도변경 면적 × (타겟 오수량 - 기존 오수량)]으로 계산. 증가분이 누적 10톤(㎥) 이상일 경우 지자체 조례 단가에 따라 수천만 원의 세금이 부과됩니다.
※ 복합용도 추가 시, 안전한 검토를 위해 주차장 및 하수도는 단가가 더 높은 주 타겟 기준으로 일괄 합산 적용됩니다.
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✨ 6. 기존건축물 특례 및 완화 (비용/난이도 감소)
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💡 기존 건축물 특례 적용(비용 절감) 요건
현행법을 100% 적용하기 어려운 노후 상가를 구제하기 위한 합법적 면제 조항입니다.
- 주차장 1대 미만 면제: 용도변경으로 인해 증가하는 주차대수가 1대 미만(0.99대 이하)이면 추가 설치가 면제됩니다.
- 정화조 청소주기 단축: 정화조 용량이 부족하더라도, 부족분이 기준치의 200% 이내라면 청소주기를 6개월로 단축한다는 각서를 제출하고 증설 공사를 생략할 수 있습니다.
7. 현황 연식 및 소방/구조/BF 세부 트리거
🏗️ 구조 및 안전
🚒 소방 및 피난
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💡 소방 및 피난(계단/배연창) 핵심 규제
- 직통계단 2개소 (시행령 34조): 3층 이상이면서 거실 200㎡ 이상인 학원, 독서실, 휴게음식점 등은 양방향 대피 계단 2개가 필수입니다. (인허가 실패 요인 1위)
- 배연창 소급 적용: 6층 이상 건물이거나, 특정용도(숙박, 의료, 다중생활) 신설 시 창문을 열리는 구조로 전면 교체해야 합니다.
♿ 장애인등편의법 (BF) 정밀 검토
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💡 장애인등편의법(BF) 최상위 규제 및 면제(우회) 해설
- 단차 제거 의무: 50㎡ 이상의 카페/식당(1,2종 근생)은 주출입구에 휠체어 경사로(1/12 이하) 무조건 설치. (불가 시 인허가 반려)
- 숙박시설 면제 조건: 일반숙박시설은 '객실 30실 미만'일 경우 완전 면제.
- 동선 분리 우회 전략: 숙박시설(면제) 1층에 카페(대상)가 입점 시, 출입구를 숙박시설과 공유하면 전체가 BF 대상이 됩니다. 카페 출입구를 별도 분리하면 리스크를 차단할 수 있습니다.
♻️ 환경 및 설비 (MEP)
8. 💰 자동 견적 단가 설정 (단위: 만원)
※ 사무소 기준에 맞게 단가를 수정하면 우측 견적서에 즉시 반영됩니다.
⚠️ 필수 수동 검토 (법규 사각지대)
본 앱은 1차 타당성 검토용입니다. 실시설계 전 아래 항목을 관할 시스템에서 직접 교차 검증해야 합니다.
- 상하층 유해업소 충돌: 건물 내 학원/교습소 입점 시 단란주점, 안마시술소 등 유해업소가 있으면 교육청 인허가가 절대 불가합니다.
- 공용 계단/복도 폭 확인: 대상 호실 내부를 완벽히 고쳐도, 기존 건물의 공용 계단이나 복도 유효너비(1.2m~1.5m 등)가 해당 용도의 법적 기준에 미달하면 인허가가 반려됩니다. 현장 실측이 필수입니다.
- 건축물 불법 사항: 세움터 대장 외 실제 현장의 불법 증축(항측 적발) 여부 사전 확인.
- 대지 경계 확인: 외부 주차장 구획 등 필요 시 경계/현황 측량(클릭 시 양식 전환) 수반 필수
| 분야 | 작성 주체 | 제출 도서 및 행정명 | 실무 검토 및 법적 근거 (과업 내용) |
|---|
| 구분 | 항목 내역 | 산출 근거 | 예상 금액 (원) |
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| 총 용역비 합계 (세금 및 공과금 제외) | 0 원 | ||