ARCHITOOLS HOTEL CHECKLIST 숙박시설 용도변경 타당성 검토 및 인허가 준비 가이드 🏢 검토 대상 숙박업 형태 선택 일반숙박업 / 생활숙박업 상업지역 입지. 가장 빡빡한 5군 용도변경. 대규모 건축/소방/구조 검토 요망. 관광숙박업 (호텔 등) 관광진흥법 사업계획승인 필요. 도로폭 특례가 있으나 일반숙박에 준하는 물리적 규제. 외국인관광도시민박업 (에어비앤비) 기존 주택 활용. 건축 규제보다는 주택법 및 운영 규정 위주 검토. 📄 [기초자료] 현황 도면 및 대장 실측비용 발생 용도변경 인허가 및 현황 파악을 위한 '기존 건축물 도면(평면도, 입면도 등)'을 보유하고 계십니까? 기존 도면이 없거나 세움터(건축행정시스템)에서 발급이 불가능한 경우, 현장 실측을 통해 도면을 새로 작성해야 하므로 추가 비용과 기간이 소요될 수 있습니다. 📌 실무 가이드: 건축법 시행규칙 제12조의2(용도변경 신고 등) 📝 요약: 용도변경 허가/신고 시 변경 전후의 평면도 제출이 필수입니다. 오래된 구옥은 도면이 유실된 경우가 많아 실측 작업(현황측량 및 도면화)이 동반되는 경우가 흔합니다. 예 (보유함 / 세움터 발급 가능) 아니오 (도면 없음 / 실측 필요) 🤔 잘 모름 (건축사 확인 요망) 🗺️ 1. 입지 및 외부 공간 (토지이용/건축조례) 입지불가/철거위험 (일반숙박업) 상업지역 내 위치하며, 학교 출입문에서 50m(절대보호구역) 이상 떨어져 있습니까? 용도지역 불부합 및 절대보호구역 침범은 원천 사업 불가 사유입니다. 📌 법적 근거: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제71조, 교육환경 보호에 관한 법률 제9조 예 / 관광숙박업임 아니오 🤔 잘 모름 (전문가 검토 요망) 지자체 건축조례의 용도별 '대지 안의 공지(이격거리)' 기준을 기존 건물이 충족합니까? 기준 미달 시 원칙적으로 외벽 철거(셋백)가 필요하나, 2006년 5월 이전 건축물은 특례로 면제될 수 있습니다. 📌 법적 근거: 건축법 제58조, 건축법 시행령 제14조 제6항 및 지자체별 건축조례(기존건축물에 대한 특례) 📝 요약: 숙박시설은 타 용도보다 이격거리 규제가 강함. 단, 대지 안의 공지 규정이 신설된 2006년 5월 9일 이전에 건축허가를 받은 적법한 건축물은 지자체 조례에 따라 용도변경 시 이격거리 확보 의무를 면제받을 수 있습니다. 예 (이격거리 충족) 특례 대상 (2006.05 이전 건축 등) 아니오 (외벽 철거 필요) 🤔 잘 모름 (전문가 검토 요망) 🚗 2. 주차 및 하수도 인프라 (주차장법/하수도법) 수천만 원 추가비용 숙박시설 용도변경으로 인해 추가로 요구되는 '주차 대수'를 확보할 수 있습니까? 추가 주차 대수가 1대 미만이거나, 인근 부설주차장 확보/비용납부로 해결 가능한지 확인하세요. 📌 법적 근거: 주차장법 제19조 및 시행령 별표1 예 (여유 있음) 특례/대안 (추가 1대 미만 등) 아니오 (주차장 확보 불가) 🤔 잘 모름 (전문가 검토 요망) 하수도법 기준 오수발생량 증가에 따른 정화조 용량이 충분합니까? 오수발생량 증가가 기존 정화조 처리 용량의 200% 미만이라면 청소주기 단축으로 갈음할 수 있습니다. 📌 법적 근거: 하수도법 제34조 및 시행규칙 제33조 예 (충분함/증설예정) 특례 (200% 미만 증가 / 청소주기 단축) 아니오 (초과 증설 불가) 🤔 잘 모름 (전문가 검토 요망) 🏗️ 3. 건축법 핵심 규제 (방화/구조/마감) 인허가중단/대수선 건축물대장 상 '위반건축물'이 아니며, 불법 증축(패널 덧댐 등)이 없습니까? 실사에서 불법 사항 발견 시, 원상복구 전까지 인허가는 전면 중단됩니다. 📌 법적 근거: 건축법 제79조 (위반 건축물 등에 대한 조치 등) 예 아니오 (진행 불가) 🤔 잘 모름 (전문가 검토 요망) 층별/면적별 화재 차단을 위한 '방화구획' 형성이 물리적으로 가능합니까? 내화벽체/방화문 신설 비용이 투입되고 평면이 조각납니다. 📌 법적 근거: 건축법 제49조 및 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제14조 예 아니오 (공사비 폭증) 🤔 잘 모름 (전문가 검토 요망) 내부 마감재료를 100% '불연재료 또는 준불연재료'로 재시공할 예산이 반영되었습니까? 기존 인테리어(가연성 소재)를 모두 뜯어내고 재시공해야 합니다. 📌 법적 근거: 건축법 제52조 및 피난방화규칙 제24조 예 아니오 (예산 초과) 🤔 잘 모름 (전문가 검토 요망) 🏃 4. 피난 및 동선 (피난방화규칙) 코어 대수선 3층 이상 & 층 거실면적 200㎡ 이상 시, '직통계단 2개소'가 확보되어 있습니까? 계단 신설 시 슬래브 타공 등 구조 보강이 요구되며 1층 동선이 파괴됩니다. 📌 법적 근거: 피난방화규칙 제8조 (직통계단의 설치기준) 예 / 200㎡ 미만 아니오 🤔 잘 모름 (전문가 검토 요망) 객실 양옆 중복도의 경우 유효 너비 1.5m(편복도 1.2m)가 확보됩니까? 기존 복도를 넓히기 위해 벽을 밀어야 하므로 전용면적이 줄어듭니다. 📌 법적 근거: 피난방화규칙 제15조의2 (복도의 너비 및 설치기준) 예 아니오 🤔 잘 모름 (전문가 검토 요망) 🧯 5. 소방 설비 및 하중 (소방시설법) 구조안전/층고부족 '구조안전진단' 통과 및 수조(소방물탱크) 하중을 버틸 수 있습니까? 활하중 증가 및 옥탑 물탱크 하중을 이기지 못하면 억 단위 보강이 필요합니다. 📌 법적 근거: 건축법 제48조(구조내력 등) 및 소방시설법 예 (안전함) 아니오 🤔 잘 모름 (전문가 검토 요망) 스프링클러 배관 설치 후 객실의 유효 천장고(2.1m 이상)가 확보됩니까? 배관 탓에 벙커처럼 답답한 객실이 나올 수 있습니다. 📌 법적 근거: 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 시행령 별표4 예 아니오 🤔 잘 모름 (전문가 검토 요망) ♿ 6. 장애인 편의시설 (장애인등편의법) 코어확장 위험 기존 엘리베이터가 장애인용 승강기 기준(내부 폭 1.4m x 1.4m 이상)을 충족합니까? 구조적으로 코어 확장이 불가능한 경우 완화 심의를 통해 예외를 인정받을 여지가 있습니다. 📌 법적 근거: 장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 제15조 예 / 의무 아님 특례 (구조적 불가로 완화 심의 추진) 아니오 🤔 잘 모름 (전문가 검토 요망) 💡 7. 에너지 절약계획 (녹색건축법) 면적손실 (바닥면적 500㎡ 이상 시) 최신 에너지 기준에 따른 두꺼운 단열재 추가 시 목표 전용면적이 나옵니까? 외벽 등 구조체의 물리적 해체나 신설이 동반되지 않는다면 단열 기준 강화에서 면제될 수 있습니다. 📌 법적 근거: 건축물의 에너지절약설계기준 제5조 제10호 예 / 500㎡ 미만 특례 (외벽 변경 없는 용도변경) 아니오 (면적 대폭 축소) 🤔 잘 모름 (전문가 검토 요망) 🏠 [도시민박업] 운영 및 주택법 특화 검토 불법용도/운영불가 건물이 오피스텔이나 근생이 아닌, 적법한 '주택(단독/다세대/아파트)' 입니까? 오피스텔에서의 에어비앤비 숙박업은 100% 불법입니다. 📌 법적 근거: 관광진흥법 시행령 제2조 예 (적법 주택) 아니오 🤔 잘 모름 (전문가 검토 요망) 사업자가 직접 전입신고를 하고 '항시 실거주' 할 예정입니까? 집주인이 거주하지 않는 무인 원룸 에어비앤비 등은 위법입니다. 📌 법적 근거: 관광진흥법 시행규칙 제14조의2 (외국인관광 도시민박업의 지정기준) 예 아니오 (위법 무인운영) 🤔 잘 모름 (전문가 검토 요망) 연면적이 230㎡ 미만이며, 공동주택(아파트 등)인 경우 이웃의 서명 동의를 받을 수 있습니까? 동의서가 없으면 구청에서 지정증을 발급해주지 않습니다. 📌 법적 근거: 관광진흥법 시행규칙 제14조의2 및 지자체별 민박업 조례/지침 예 아니오 (반려 위험) 🤔 잘 모름 (전문가 검토 요망) 타당성 진단 및 인허가 서류 확인 📊 ARCHITOOLS 종합 리포트
